№6 Первичный рынок жилья

Анализ первичного рынка жилья

Cпонсор:  Квартиры посуточно Одесса

Квартиры посуточно Харьков

Наиболее существенными факторами, которые повлияли на первичный рынок жилья как в Украине в целом, так и в Харьковском регионе в частности в 2008г., были следующие: финансовая политика НБУ по отношению к ипотечному кредитованию, резкое уменьшение спроса, нестабильная экономическая и политическая ситуация в стране, а также развитие финансового кризиса, отразившегося на покупательской способности населения. В начале года на первичном рынке наблюдалось некоторое оживление. Спрос превышал предложение. Но ближе к апрелю деловая активность начала снижаться, и к маю дисбаланса между спросом и предложения уже не ощущалось. Снижение спроса в мае было обусловлено ревальвацией гривны на 10% по отношению к доллару. Такая ситуация продлилась весь период летних отпусков. Осенняя стабилизация рынка так и не наступила, а затишье рынка в летние месяцы переросло в полную стагнацию на рынке к концу октября, которая и продлилась до конца года.
В 2008 году было построено 315 тыс. кв. м жилья, что свидетельствует о достаточно развитой и сильной строительной отрасли в городе. Но в связи с конфликтом между ГАСК и харьковскими компаниями застройщиками в эксплуатацию было введено только 84,4 тыс. кв. м жилья.
Рассматривая структуру предложения по классам, самую большую долю составляет жильё эконом класса(47% от общего предложения). Также высокую долю составляет жилье бизнес класса – 29%. Отдельно необходимо сказать о жилье премиум класса. Развитие этого сектора жилой недвижимости в городе Харькова началось со следующих проектов: жилой дом по ул. Чернышевского (ИнвсеторЭлитСтрой, дата сдачи объекта: 2003г.), «Ренесанс Парк» (МКДУ, начало реализации проекта: 2007г.). И по состоянию на декабрь 2008 года в сегмент жильё премиум класса занимаёт 24% от общего предложения. Это говорит о высоких темпах развития отрасли в период конца 2007 года – первого полугодия 2008г. Так харьковские застройщики реализуют большое количество крупных проектов в этом сегменте.
Также в среднесрочной перспективе в Харькове(по утверждению застройщиков) должно появиться первое жильё класса De Luxe – ЖК «Фаворит» (Авантаж, дата сдачи: 4 квартал 2010) и в долгосрочной перспективе проект - ЖК «Snob» (МКДУ).
На сегодняшний день в Харькове существует около 8 проектов комплексной многоэтажной жилой застройки. Но их реализация идет очень медленно, и в связи с затягивающимся кризисом, сроки выполнения этих проектов прогнозировать трудно.
Анализируя динамику спроса, следует разделить год на несколько этапов. Так первый этап (первое полугодие 2008 года) характеризовался увеличением спроса во всех сегментах рынка. В основном это происходило за счёт активного банковского кредитования. Ужесточение условий ипотечного кредитования в мае привело к уменьшению спроса. Так, на первичном рынке жилья спрос переместился в сторону переместился в сторону «первичной вторички» - объекты, которые были уже приобретены покупателями у застройщиков (эти дома уже или сданы в эксплуатацию, либо в ближайшее время должны быть введены в эксплуатацию).
Второй этап (второе полугодие 2008 года) характеризовался затишьем на рынке, и как следствие стагнацией цен в третьем квартале, а потом уверенным снижением цен в последнем квартале года. Спроса на первичном рынке жилья в этот период находился на минимальном уровне, что стало следствием общей неблагоприятной ситуацией в экономике, нестабильностью валютного рынка и полным отсутствием ипотечного кредитования.
Анализируя динамику цен на первичном рынке жилой недвижимости, необходимо отметить неравномерное изменение стоимости жилья в разных классах. Так наибольший рост и падение за год ощутило жильё премиум-класса. В период за январь – август жилье рост стоимости в этом сегменте составил 21,3% в долларовом эквиваленте (17% рост в гривне), а уже на конец года произошел спад на 19% в долларовом эквиваленте (20% рост в гривне) (см. рис. 1). Рост стоимости кв. м в гривне связан с колебаниями курса доллара, а именно резкой девальвацией гривны по отношению к доллару начиная с осени 2008г. В жилье бизнес- и эконом- класса коррекция цен была не менее значительна. Так по отношению к началу года в августе жильё бизнес класса подорожало на 16,2% в долларе (на 10% в гривне), а эконом класс подорожал на 21% в долларе (на 18% в гривне). На конец года в данных сегментах жилой недвижимости также был зафиксирован спад: «бизнес класс» подешевел на 20,9% в долларе (подорожал на 20% в гривне), а «эконом» на 36% в долларе по отношению к какому периоду времени (подорожал на 2% в гривне).
Также в конце 2008 года застройщики пошли на маркетинговый шаг для оживления рынка и ввели понятие инвестиционной цены – цена объектов жилой недвижимости на этапе котлована.

Рис. 1. Динамика стоимости жилья на первичном рынке Харькова за 2008 год
Таблица 4. Ценовые показатели на первичном рынке жилья на 1.01.2009 по данным ООО ППФ «Крона».
Класс жилья
Премиум
Бизнес
Эконом
Диапазон средней стоимости, $/кв.м
2000-2500
1100-1550
600-950
Инвестиционная цена, $/кв.м
800
-
350

Дальнейшее развитие первичного рынка жилой недвижимости будет зависеть от появления источников инвестирования, как внутренних, так и внешних. Для покупателей же очень важно возобновление ипотечного кредитования, т.к. большая часть сделок совершалась за заемный капитал. Так на конец года количество совершаемых сделок сократилось практически до нуля. А для застройщиков появление свободных кредитных линий означает возможность достроить начатые проекты (в Харькове заморожено около 80% новостроек) и начать разработку новых. На рынке останутся надежные компании, у которых налажены доверительные отношения со своими деловыми партнерами за долговое время работы. Это позволит им сохранить лояльность клиентов и привлечь дополнительный заёмный капитал в трудный период.
Так рынку недвижимости в ближайшие два года предстоит пережить ряд преобразований:
1)Увеличение количества банкротств и поглощений девелоперских компаний. Возможно, произойдет поглощение крупными компаниями, как украинскими, так и иностранными, более мелких участников рынка недвижимости и приобретение их портфеля проектов. А также объединение мелких компаний, не справляющихся со своими обязательствами.
2)Компаниям застройщикам придется изменить стратегию своего развития. Для частичного улучшения ситуации, многие компании вспоминают опыт прошлых лет, а именно вводят понятие инвестиционный цены или рассрочки.
3)Цена на уже построенные объекты будет плавно снижаться.
4)Накапливание «отложенного спроса», вследствие того, что на рынке в эксплуатацию не вводятся новые объекты.

Аренда квартир Полтава