Вторичный рынок

Обзор вторичного рынка жилой недвижимости - квартиры посуточно в Харькове
В первом полугодии 2009 года на вторичном рынке жилой недвижимости г. Харькова наступила относительная стабилизация ценовых показателей. По сравнению с резким падением цен в октябре–декабре 2008 года, в начале 2009 года темпы снижения ценовых показателей замедлились. А уже в марте был отмечен небольшой рост на 3–4%. Такая ситуация вызвана некоторой «стабилизацией» кризиса – прекратилось снижение курса доллара, население научилось жить в условиях кризиса. Следует добавить, что цена на «недорогую» недвижимость приблизилась к размеру накопленных сбережений. Т.е. теперь покупатель, скопивший определенную сумму денег, мог без заемных средств приобрести недвижимость.
На протяжении последующих месяцев (апрель–июнь 2009) наблюдались незначительные ценовые колебания, отражающие изменение курса доллара. Так, ослабление доллара в апреле–мае привело к снижению цен в долларовом эквиваленте, которое составило 2–4% по отношению к апрелю 2009 года. Но уже в июне цены выросли на эти же 2–4%, т.е. фактически вернулись на прежний уровень.
В целом за первое полугодие 2009 года средняя цена жилой недвижимости в г. Харькове выросла на 2–4%, потеряв по сравнению с 2008 годом до 40–45% своей стоимости.
Анализ предложения
По итогам 1 полугодия 2009 года наибольшую долю в общей структуре предложения составляют квартиры, расположенные в спальных районах города – 67% от общего количества квартир. 16% составляют квартиры, расположенные в приближенных к центру районах. Наименьший объём квартир сосредоточен в центре города – 8% и отдаленных от центра районах – 9% (см. рис. 3).

Рис. 3 Структура предложения на вторичном рынке недвижимости г. Харькова по месторасположению. Январь–Июнь 2009г.
В структуре предложения наибольшую долю составляют двухкомнатные квартиры – 35%, далее идут однокомнатные квартиры – 32% и трёхкомнатные квартиры – 29%. Наименьший объём составляют многокомнатные квартиры (более 3 комнат), «гостинки», «коммуналки» (прочее) – 4% (см. рис. 4).

Рис. 4 Структура предложения на вторичном рынке недвижимости г. Харькова по количеству комнат. Январь–Июнь 2009г.
Анализ спроса
Анализ структуры спроса вторичного рынка жилья г. Харькова в зависимости от месторасположения квартир по итогам первого полугодия 2009 года показывает, что наибольшим спросом пользовались квартиры, расположенные в спальных районах города (38%). Менее активно рассматривались квартиры, расположенные в приближенных к центру районах (29%). Наименьшим спросом пользовались квартиры в центре города – 14% от общего объёма спроса. Спрос на квартиры в отдаленных районах города составляет 19%.
Наибольшим спросом на рынке жилья в г. Харькове по итогам первого полугодия 2009 года нетрадиционно пользовались 2 комнатные квартиры (в 2008 году чаще покупались однокомнатные квартиры ). На их долю приходится до 41% всех сделок, на долю 1–ком. квартир приходится 32% рынка, далее идут 3–комнатные квартиры, которые продавались менее активно – 19% от общего объёма спроса (см. рис. 5). Наименьшую долю составляют «гостинки», «коммуналки» и многокомнатные квартиры – 8% от общего спроса.

Рис. 5. Структура спроса на вторичном рынке жилья г. Харькова. Январь–Июнь 2009г.
Анализ ценовых показателей
Анализ ценовых показателей на вторичном рынке жилой недвижимости проведем по отношению к уровню цен начала 2009 года.
Необходимо отметить, что, несмотря на негативную динамику ценовых показателей в начале года, колебания курса доллара, низкую покупательскую способность населения средняя стоимость кв.м. за январь–июнь выросла на 3,29% (с 942$/кв.м. в январе до 973$/кв.м. в июне).
Положительное изменение цены предложения происходило в сегменте одно- и двухкомнатных квартир. Также существенное повышение цены было отмечено в районах, приближенных к центру (П. Поле, ЮЖД, Центральный Рынок, м. Гагарина, м. Спортивная, м. Пл. Восстания), спальных (Салтовка, Алексеевка, ХТЗ) и отдаленных районах (Аэропорт, Основа, Бавария, Залютино). Повышение стоимости в данных сегментах в среднем на 4%–6%, обусловлено тем, что в данных районах сосредоточено наибольшее количество «дешевых вариантов», повышение спроса на которые, привело к увеличению стоимости жилья в рассматриваемых сегментах.
Спрос на элитные квартиры, квартиры больших площадей, многокомнатные квартиры, традиционно расположенные в центре города, находится на минимальном уровне. В итоге, в сегменте квартир расположенных в центральных районах города за январь–июнь 2009 года было отмечено снижение на 9–10% (см. табл. 16 и 17).
Ослабление доллара в мае также стало причиной роста цен. Так, многие продавцы подняли цены на 2–4%.
Таблица 16.
Наиболее вероятные ценовые показатели (по предложению) вторичного рынка жилья г. Харькова по районам. Первое полугодие 2009 года.
Район города
Индекс стоимости жилья, $/1м2
Средняя стоимость

1 к.кв.
2 к.кв.
3 к.кв.

Госпром, Научная
1366
1140
1045
1184
Центр, Нагорный район
1294
1280
1215
1263
Павлово Поле
1132
1185
947
1088
ЮЖД, Центральный рынок
952
1239
837
1009
м. Гагарина, м. Спортивная, м. Площадь Восстания
1073
1050
1056
1060
Холодная Гора
1053
957
884
965
Новые дома
1000
967
908
958
Салтовка
944
1026
915
962
Сев. Салтовка
1244
946
730
973
Алексеевка
1066
1084
993
1047
Одесская, Зерновая
954
1025
900
959
Шишковка, п. Жуковского
838
802
999
880
ХТЗ, Восточный
717
1077
1023
939
Бавария, Залютино
721
779
654
718
Аэропорт, Основа
910
762
795
822
Рогань, Горизонт
721
749
732
734
По данным ООО «ППФ «Крона»
Таблица 17.
Наиболее вероятные ценовые показатели (по предложению) вторичного рынка жилья г. Харькова по месторасположению. Первое полугодие 2009 года.
Районы
Индекс стоимости жилья, $/1м2
Средняя стоимость
Изменение по отношению к январю 2009г

1 к.кв.
2 к.кв.
3 к.кв.


Центральные
1330
1210
1130
1223
–9,69%
Приближенные к центру
1052
1158
947
1052
+5,51%
Спальные
977
985
919
960
+7,05%
Отдаленные
784
763
727
758
+3,42%
Изменение по отношению к январю 2009г
+2,29%
+3,02%
–4,55%

По данным ООО ППФ «Крона»





Дальнейшее развитие вторичного рынка жилой недвижимости будет характеризоваться следующими тенденциями:
1)Дефицит качественного предложения. Многие собственники решили снять квартиры с продажи до осени. В связи с неопределенностью ситуации до и после предстоящих выборов, неравномерными колебаниями ценовых показателей, нежеланием продавать по заниженным ценам. Так, с начала проявления кризисных явлений в Украине (сентябрь 2008 года) по отношению к июню 2009 «вторичка» подешевела на 40–45%.
2)Накапливание «отложенного спроса». Многие покупатели, так же как и продавцы заняли выжидательную позицию, ожидая, что прогнозируемая осенью 2009 года «вторая волна кризиса» приведет к существенному падению ценовых показателей на жильё.
3)По мнению экспертов ООО «ППФ «Крона», ценовое дно в данном сегменте не достигнуто. Прогнозировать дальнейшее развитие рынка достаточно трудно, но возможны несколько сценариев развития ситуации:
Пессимистический вариант – ценовое дно будет достигнуто не ранее середины 2010 года. К этому времени ценовые показатели на «вторичку» просядут на 10–15% от уровня цен июня 2009, и падение рынка составит 55–60% от докризисного уровня. Восстановление ипотечного кредитования не ранее середины 2011 года.
Оптимистический вариант – ценовое дно будет достигнуто уже в конце 2009 года. К этому времени ценовые показатели на «вторичку» просядут на 5–7% от уровня цен июня 2009, и падение рынка составит 45–50% от докризисного уровня.
Наиболее вероятный сценарий развития событий – ценовое дно будет достигнуто весной 2010 года. К этому времени ценовые показатели на «вторичку» просядут на 7–10% от уровня цен июня 2009, и падение рынка составит 50–55% от докризисного уровня.