Пропустить навигацию.
Войти | Зарегистрироваться | Восстановить пароль
Вы можете войти с зарегистрированным именем пользователя или вашим e-mail адресом.
Пароль чувствителен к регистру.
Квартиры посуточно в Харькове, аренда квартир посуточно Харьков без посредников | АпартОтель

 Харьков     @Написать нам

 ул. Чернышевского 13/509


 телефон:  +38(063)6581510

+38(063)4974144

+38(050)1040234

Офисная недвижимость

Подготовлено: Квартиры посуточно Харьков

Обзор рынка офисной недвижимости
В первом полугодии 2009 года развитие рынка офисной недвижимости характеризовалось следующими тенденциями:
– снижение стоимости и арендных ставок на офисную недвижимость;
– анонсирование арендных ставок в национальной валюте или фиксирование курса доллара;
– низкая активность девелоперов в сегменте офисной недвижимости;
– стабилизация оттока арендаторов;
– замедление деловой активности во втором квартале 2009 года, связанной с сезонными явлениями.
Также необходимо отметить, что собственники офисов стали использовать индивидуальный подход к арендаторам, как по новым, так и по уже существующим договорам аренды.
Анализ предложения
В течение первой половины 2009 года не было введено в эксплуатацию качественных офисных площадей. По данным ООО «ППФ «Крона», к концу первого полугодия 2009 года было приостановлено строительство большинства бизнес центров, введение в эксплуатацию которых, по заявлению девелоперов, планировалась в 2009 году. Так, во втором квартале было заморожено строительство БЦ «Бриллиантовый город» – степень готовности 45%, БЦ «Капиталист» – степень готовности 90%. В конце 2008 года были перенесены сроки ввода в эксплуатацию следующих бизнес центров: «Ave Plaza», «Platinum Plaza», «Тетрис», «Солярис», в котором находится брачное агентство Харьков Еврофорум.. Необходимо отметить, что в целом по городу на разных этапах реализации находятся около 116,17 тыс. кв.м. качественных офисных площадей.
По итогам первого полугодия 2009 года общий объём офисных площадей г. Харькова составил 342 тыс. кв.м.
По словам, Чекалова Владимира, директора департамента аренды ООО «ППФ «Крона», наибольший удельный вес занимают офисные помещения D и Е класса (47%). Офисы класса С составляют 29% от общего объема предложения. Наименьший удельный вес в структуре предложения на рынке офисной недвижимости занимают офисы В класса – 24%. Количественные показатели объёмов площадей офисной недвижимости по классам приведены в таблице 1.
Таблица 1
Предложение на рынке офисной недвижимости г. Харькова на июнь 2009 г.
Класс
Текущее предложение, тыс. кв.м.
Класс А

Класс В
154,4
Класс С
187,6
Класс D и Е
300,0
Итого
642,0

На сегодняшний день в Харькове не реализован ни один проект офисного центра А класса. На разных этапах реализации в городе находятся около 12 объектов, преимущественно А и В+ класса, а также офисные площади в составе многофункциональных комплексов.
Наиболее развитыми деловыми районами города являются: район м. «Ботанический Сад» (на данном участке ведется строительство 4 бизнес центров), основные магистрали города – пр. Ленина (более 15 объектов офисного назначения, общей площадью более 45000 кв.м., в основном здания НИИ после реконструкции), ул. Академика Павлова (3 объекта офисного назначения, общей площадью 14260 кв.м.), ул. Клочковская (3 объекта офисного назначения, общей площадью 22000 кв.м.), пр. Гагарина (7 объектов офисного назначения, общей площадью 37680 кв.м.), Московский пр. (4 объекта офисного назначения, общей площадью более 25 тыс. кв.м.), ул. Полтавский Шлях (3 объекта офисного назначения общей площадью 11200 кв.м.). Такая ситуация обусловлена прежде всего характеристиками города. Харьков имеет радиальную структуру, тогда как, например, Москва – круговую. Поэтому развитие деловых районов и происходит вдоль основных транспортных магистралей города (см. рис. 1).
Рис. 1. Основные объекты офисной недвижимости, введенные 2006–2008 гг. и планируемые к открытию в 2009 г.



Таблица 2.
Основные объекты офисной недвижимости, введенные в эксплуатацию в 2008 г. и планируемые к открытию в 2009 г.

Название
Класс
GBA, кв.м
Год введения в эксплуатацию
Действующие
1
БЦ «Megapolis»
B
9300
2008
2
БЦ «Харьков Сити»
B
3000
2008
3
IBC Capital
B
11000
2008
4
Sun City Office Building
B
11700
2008
На этапе реализации
5
БЦ «Солярис»
B
7100
2009
6
БЦ «Solaris Space»
A
22700
2009
7
ТОЦ «Ave Plaza»
B
5315
2009
8
ТОЦ «Platinum Plaza»
B
3753
2009
9
БЦ «Тетрис»
B
7200
2009
Анализ спроса
Относительная стабильность гривны, существенное снижение ценовых показателей, как в сегменте аренды, так и в сегменте продажи, привели к повышению спроса по сравнению с началом года и относительной стабилизации ситуации в данном сегменте рынка недвижимости.
Наиболее востребованными офисами, по данным «ППФ «Крона», являются офисы В класса – 51% от общего объёма спроса, менее востребованными являются офисы С и D класса – 31% и 18% соответственно.
В структуре спроса востребованными форматом офисных площадей, как в сегменте аренды, так продажи, является формат до 100 кв.м. (62% и 56% соответственно от общего объёма спроса). Менее востребованными площадями являются форматы 100–300 кв.м. (22% – в сегменте аренды, 28% – в сегменте продажи), 300–500 кв.м. (14% – в сегменте аренды, 15% – в сегменте продажи). Наименьшее предпочтение отдается формату более 500 кв.м. (2% – в сегменте аренды, 1% – в сегменте продажи).
В первой половине 2009 г., как в сегменте аренды, так и продажи, стабильно высоким остается спрос на офисные площади в центре города и районах с хорошей транспортной доступностью (основные магистрали и районы с хорошей транспортной развязкой). При существующем дефиците и существенных ограничениях для офисов, расположенных в центре (недостаток парковочных мест, пробки на центральных улицах города), формируется спрос на офисы в приближенных к центру районах (м. «Ботанический сад», м. «Московский пр.», начало ул. Ак. Павлова).
Анализ ценовых показателей
Основными ценообразующими факторами офисной недвижимости являются: класс объекта, месторасположение, техническое состояние, этаж. Диапазоны наиболее вероятных ценовых показателей на офисную недвижимость по классам представлены в таблице 3, а по месторасположению – в таблицах 4 и 5.
Таблица 3.
Диапазоны наиболее вероятных ценовых показателей на офисную недвижимость по классам на конец июня 2009 года

А
В
С
D
Диапазон арендных ставок, грн./кв.м.

45–150
45–100
40–70
Диапазон стоимости, $/кв.м.

800–2000
700–1600
600–1500
По данным ООО «ППФ «Крона»




Анализируя сегмент качественных офисных площадей (В, В+, С), необходимо отметить, что снижение средней стоимости составило 23,2% от уровня цен декабря (с 1662 $ до 1275 $) а снижение арендных ставок – 15,5% от уровня арендных ставок декабря (с 13,2 $ до 11,15 $). Широкий диапазон стоимости офисных площадей в сегментах В и С класса связан с такими факторами как: разная степень готовности объектов офисной недвижимости и уровень кредитной нагрузки девелопера проекта.
Таблица 4.
Диапазоны наиболее вероятных арендных ставок на офисную недвижимость по месторасположению на конец июня 2009 года, грн.

Центр
Районы, приближенные к центру
Отдаленные районы
До 100
80–150
40–75
40–75
100–300
80–150
40–75

300–500
70–120
40–75

500–1000
60–120
40–75

Больше 1000
50–120
40–75

По данным ООО «ППФ «Крона»




Таблица 5.
Диапазоны наиболее вероятной стоимости офисной недвижимости по месторасположению на конец июня 2009 года, долл. США

Центр
Районы, приближенные к центру
Отдаленные районы
До 100
1000–1500
600–800
400–500
100–300
800–1000
500–700
300–400
300–500
600–800
400–600
250–350
500–1000
400–600
250–450
200–300
Больше 1000
–*
200–350
200–300
*офисные площади формата больше 1000 кв.м. в центре города представлены отдельно стоящими зданиями и операции купли/продажи для данного сегмента носят единичный характер
В сегменте продаж офисной недвижимости (офисы класса D, E) усредненная стоимость офисных площадей снизилась на 23,5% от уровня цен марта 2009 года (с 1226 $ до 937 $) и на 45,9% от уровня цен декабря 2008 года (с 1732 $ до 937 $). Необходимо отметить, что в сегменте продажи на протяжении всего периода наблюдалось равномерное снижение стоимости.
В сегменте аренды для офисов D и E класса снижение усредненной арендной ставки оказалось менее значительным и составило 29,5% в долларовом эквиваленте от уровня арендных ставок декабря 2008 года (с 14,66 $ до 10,33 $), снижение в национальной валюте составило 30,23% (с 112,88 грн./кв.м. до 78,75 грн./кв.м.). Необходимо отметить, что в сегменте аренды ситуация стабилизировалась раньше, чем в сегменте продажи. Это было связано с повышением деловой активности в данном сегменте во втором квартале 2009 года.
С учетом статистической погрешности изменение ценовых показателей за январь–июнь составило:
1)В сегменте купли/продажи
Стоимость офисов класса В, С снизилась на 20–25%;
Стоимость офисов класса D, E снизилась на 45–50%;
2)В сегменте аренды
Арендные ставки на офисы класса В, С снизились на 15–20%;
Арендные ставки на офисы класса D,E снизились на 25–30%.
Дальнейшее развитие рынка офисной недвижимости будет характеризоваться такими тенденциями:
– замедление темпов падения ценовых показателей с последующей их возможной стабилизацией в среднесрочной перспективе;
– отсутствие источников финансирования для развития новых и завершения уже существующих проектов;
– спад деловой активности, связанный с сезонным затишьем, приведет к увеличению доли вакантности офисных площадей в бизнес центрах. На текущий момент уровень вакантности офисных площадей в Харькове находиться на уровне 25–30% (в Киеве – 18,5–21%);
Максимальное падение уровня арендных ставок на офисную недвижимость зафиксировано на 45–50% от докризисного уровня, а падение стоимости офисных площадей на уровне 50–55%.
Также возможны несколько сценариев развития событий:
1) Пессимистический сценарий – падение рынка продлится до 2011 года. Снижение ценовых показателей будет зафиксировано на уровне 70–75% от докризисного уровня. Восстановление рынка начнется с 2012 года.
2) Оптимистический сценарий – падение рынка продлится до конца 2009 года. Снижение ценовых показателей будет зафиксировано на уровне 60–65% от докризисного уровня. Восстановление рынка начнется не ранее весны 2010 года.
3) Эксперты ООО «ППФ «Крона» придерживаются усредненного варианта. Падение рынка продлится до весны 2010 года. При достижении ценового дна снижение уровня ценовых показателей составит около 65–70%. Рост ценовых показателей начнется не ранее середины 2010 года.