Складская недвижимость

подготовлено: Квартиры в Харькове посуточно

Обзор рынка складской недвижимости
В первом полугодии 2009 года развитие рынка складской недвижимости характеризовалось следующими тенденциями:
– снижение арендных ставок;
– снижение стоимостных показателей;
– относительная стабилизация ценовых показателей и увеличение деловой активности в последней декаде 2 квартала 2009 года;
– невысокий уровень вакантности качественных складских площадей;
– возникновение предпосылок к переходу на схему «built to suit» заключения долгосрочных договоров аренды.
Анализ предложения
По данным «ППФ «КРОНА» в течение первой половины 2009 года в Харьковском регионе было введено в эксплуатацию 26,3 тыс. кв. м складских площадей А класса. Среди введенных в эксплуатацию складских комплексов можно отметить логистический центр А класса, общей площадью 13,5 тыс. кв. м, построенный корпорацией «Бисквит Шоколад», а также дистрибуционный центр «Клуб семейного отдыха», общей площадью складских помещений А класса – около 12,8 тыс. кв. м.
По состоянию на 30.06.2009, общий объём складских помещений находится на уровне около 550 тыс. кв.м. Несмотря на ввод в эксплуатацию двух складских комплексов высокого класса, по-прежнему самую большую долю в структуре предложения составляют склады С класса (перепрофилированные площади заводов и промышленных баз) – 48% от общего объёма предложения, менее представлены склады В класса – 19%. Склады D класса и открытые площадки составляют 31,5%. Класс А, представленный единственным логистическим центром, занимает 2,5% всего предложения.
Также необходимо отметить наличие большого количества заявленных проектов, реализация которых так и не была начата. Совокупный объём потенциального предложения составляет около 500 тыс. кв.м. Приоритетными направлениями и зонами девелопмента логистических центров (существующих проектов) являются Киевское и Богодуховское направление, а также проекты промышленных парков, которые развиваются в Чугуевском районе (Малиновка, Рогань).
Анализ спроса
Необходимо отметить, что в конце первого полугодия 2009 года было отмечено некоторое оживление рынка. Наиболее востребованными являются складские площади В класса, с авторампой и отоплением. По словам Владимира Чекалова, директора департамента аренды ООО «ППФ «Крона», вакантность площадей в сегменте качественных складских площадей (В и С класс) находится на уровне 15–20%.
Наиболее востребованным форматом складских площадей в сегменте продажи является 1000–5000 кв.м., что составляет 70% от общего количества спроса. Формат до 500 кв.м. составляет 14% от общего количества требуемых складских площадей. Наименее востребованными сегментами в структуре спроса являются площади от 500–1000 кв.м. и свыше 5000 кв.м., они составляют соответственно 10% и 5% общего количества востребованных площадей.
Наиболее востребованным форматом складских площадей в сегменте аренды являются площади до 500 кв.м., что составляет 65% от общего количества спроса. Формат до 500–1000 кв.м. составляет 24% от общего количества требуемых складских площадей. Наименее востребованными сегментом в структуре спроса является формат 1000–5000 кв.м. – около 9%. Формат свыше 5000 кв.м. в сегменте аренды является невостребованным.
Ценовые показатели
По сравнению с декабрем 2008 года на конец 1 полугодия 2009 года средняя стоимость складской недвижимости снизилась на 50,5% (с 350 $ до 173 $), а арендные ставки уменьшились в среднем на 12,5% (с 20 грн. до 17,5 грн.). Необходимо отметить некоторую стабилизацию ценовых показателей в данном сегменте рынка недвижимости. Так, за 2 квартал 2009 изменение стоимости складских площадей было отмечено на уровне –2,3%, а изменение арендных ставок на уровне 5,4%. В то время как снижение за первый квартал составило в среднем 45–50% в сегменте продаж и 7–8% в сегменте аренды.
Таблица 10.
Ценовые показатели на складскую недвижимость на конец июня 2009
Класс
Арендная ставка, грн./кв.м.
Стоимость, $/кв.м.
А
н/д
н/д
В
17–30
300–350
С
8–20
150–200
D
5–15
120–150
По данным ООО «ППФ «Крона»
Дальнейшее развитие рынка будет характеризоваться следующими тенденциями:
– насыщение рынка в среднесрочной перспективе не предвидится;
– замедление темпов развития рынка складской недвижимости г. Харькова;
– более умеренные темпы изменения стоимости арендных ставок (до конца 2009 года возможно снижение ценовых показателей на уровне 5–7%);
– девелопмент проектов по схеме «built to suit» – это наиболее оптимальный вариант, как для девелоперов, так и для потенциальных арендаторов;
Увеличение спроса в сегменте складских помещений возможно при благоприятных прогнозах развития экономической и политической ситуации в стране, которые приведут к увеличению уровня потребления населением, и, как следствие, к восстановлению уровня торговли по сравнению с докризисным периодом и развитием складской недвижимости.