Земельные участки

Обзор рынка земельных участков г. Харькова и ближнего пригорода.
Спонсор: квартиры в Харькове посуточно
По данным ООО «ППФ «Крона», первое полугодие 2009 года в сегменте рынка земельных участков отмечалось такими тенденциями: минимальный уровень спроса и деловой активности, отрицательная динамика изменения ценовых показателей, замедление темпов падения стоимости земельных участков, полное отсутствие спекулятивных операций.
Изменение ценовых показателей в первом полугодии 2009 года носило неравномерный характер. Уход с рынка субъектов, занимающихся спекулятивными операциями, привел к сокращению уровня спроса и существенному снижению стоимости земельных участков в целом как по городу, так и в пригороде. Глубокое падение стоимостных показателей в начале года сменилось более умеренным трендом уже в марте 2009 г. Некоторое оживление активности со стороны потенциальных покупателей во втором квартале 2009 года привело к незначительному повышению стоимости земельных участков.
В прошлые годы земля была выгодным средством инвестирования как со стороны инвесторов, так и со стороны частных лиц под строительство малоэтажных жилых домов. Но на данный момент земля стала низколиквидным товаром, период экспозиции земельных участков в структуре предложения риэлторских баз данных значительно возрос, а сделки носят единичный характер.
Анализ предложения
Наибольший объём в структуре предложения в границах города сосредоточен в районах Б. Даниловка, Алексеевка, Х. Гора. Наименьшее количество участков выставлены на продажу в наиболее престижных районах – Шатиловка, Павлово Поле.



Наибольшую долю в структуре предложения на рынке земельных участков в ближнем пригороде занимают участки, расположенные на северо-восточном и северо-западном направлении.





Анализ спроса
По данным ООО «ППФ «Крона», спрос на земельные участки практически отсутствует. Некоторым спросом пользовались земельные участки, максимально приближенные к центру города, с развитой инфраструктурой, коммуникациями и удобным подъездом. Количество сделок сократилось на 85–90% по отношению к аналогичному периоду прошлого года.
Покупатели по-прежнему занимают выжидательную позицию. Такое поведение покупателей обуславливается нестабильностью экономической и политической ситуации в стране, отсутствием покупательской способности населения, отсутствием кредитования, а также нестабильностью национальной валюты. Многие потенциальные покупатели ожидают резкого падения курса гривны уже в начале осени, поэтому не спешат приобретать земельные участки. Существенную конкуренцию продаже земельных участков оказывают построенные сравнительно недавно объекты коттеджной застройки. Хозяева таких объектов начали выставлять свои недострои на рынок по сравнительно низкой стоимости с целью продать их в минимальные сроки, поскольку, как правило, такие объекты строились за кредитные деньги. Такие объекты и «оттянули» на себя часть спроса со стороны части покупателей.
Анализ ценовых показателей
По итогам 1 полугодия 2009 года снижение цен на земельные участки в черте города составило 30–40%, а в ближнем пригороде цены снизились менее существенно: на 20–25%.
Средняя стоимость 1 сотки земли в г. Харькове на конец июня 2009 года составляет: в Харькове 7610$ (8500$ в марте 2009 года, 12000$ в декабре 2008 года), а в ближнем пригороде 1407$ (1543$ в марте 2009 года, 2071$ в декабре 2008 года). Наиболее подверженными снижению стоимости оказались участки, расположенные в наиболее престижных районах г. Харькова (Шатиловка, Павлово Поле, Х. Гора) и пригорода (М. Даниловка, Родичи, Флоринка).

Таблица 18.
Ценовые показатели (по предложению) на земельные участки по городу на конец июня 2009 года, г. Харьков
Район
Средняя стоимость 1 сотки по цене предложения, $
Шатиловка
30000
Павлово Поле
10250
Алексеевка
8900
Холодная Гора
7650
Журавлевка
5850
Б. Даниловка
3850
п. Жуковского
3500
Л. Гора
3450
ХТЗ
2700
Бавария
2500
*По данным ООО ППФ «Крона»

Анализ уровня цен (см. табл. 19) на конец июня 2009 года на участках в ближнем пригороде (20 км зона) Харькова наиболее оптимально производить, ориентируясь по основным транспортным направлениям, входящим и выходящим из города.
Наиболее высокие ценовые показатели зафиксированы на Дергачевском, Киевском и Симферопольских направлениях. Наиболее низкие ценовые показатели отмечены на Волчанском и Ростовском направлениях.
Таблица 19.
Диапазон наиболее вероятных ценовых показателей (по предложению) на земельные участки в ближнем пригороде на конец июня 2009 года, г. Харьков
Район
Диапазон средней стоимости 1 сотки земли по цене предложения, $
Северо–Западное направление
(М. Даниловка, Дергачи, и др.)
1000–2500
Северное направление
(Белгородская трасса)
750–1800
Северно–Восточное направление
(Циркуны, Липецкая трасса)
850–1750
Восточное направление
(дорога в сторону Печенежского водохранилища)
400–1685
Юго–Восточное направление
(Ростовская трасса, Б. Рогань)
650–1850
Южное направление
(дорога на Змеев, Безлюдовка, Васищево и др.)
880–1750
Юго–Западное направление
(Симферопольская трасса, Мерефа, Высокий)
600–2100
Западное направление
(Киевская и Сумская трассы, Песочин, Солоницевка)
875–1950
*По данным ООО ППФ «Крона»
*Возможна коррекция цен в диапазоне 10–30% в процессе торга
Прогноз
По мнению экспертов ООО «ППФ «Крона», в ближайшее время ситуация на рынке земельных участков г. Харькова и ближнего пригорода останется без изменений: минимальный уровень спроса с возможными единичными сделками. В краткосрочной перспективе возможна относительная стабилизация ценовых показателей. Некоторое улучшение ситуации и повышение деловой активности, как со стороны инвесторов, так и со стороны потенциальных покупателей, в данном сегменте рынка недвижимости возможно только при благоприятных прогнозах развития реального сектора экономики, а также стабилизации политической ситуации в стране.
В долгосрочной перспективе развитие ситуации прогнозировать достаточно сложно, но начало восстановления рынка возможно не ранее конца 2010 года.