Жилая недвижимость новострой

Обзор первичного рынка жилой недвижимости  - квартиры посуточно Харьков
В первом полугодии 2009 г. развитие первичного рынка жилой недвижимости характеризовалось следующими тенденциями:
– негативный тренд снижения стоимости сменился более умеренными колебаниями ценовых показателей, это связано со снижением стоимости основных видов строй материалов и изменением курса доллара относительно национальной валюты;
– спрос поддерживается на минимальном уровне;
– невысокая активность компаний застройщиков на строительных площадках города;
– снижение объёма предложения в сегменте «первичной вторички»;
– прекращение спекулятивных операций.
Анализ предложения
За январь–май 2009 года в Харьковском регионе был выполнен объём строительных работ на сумму 904 млн. грн., что составляет 57,2% от объёмов строительства в соответствующем периоде 2008 года. В целом по Украине строительные предприятия в январе–мае 2009 г. выполнили строительных работ на сумму 11,7 млрд. грн., что в сравнимых ценах составляет 44,2% к объемам строительства в соответствующем периоде предыдущего года
В Харькове насчитывается 57 объектов жилой недвижимости, находящихся на различных этапах строительства. Анализируя структуру предложения необходимо отметить, что наибольшую долю занимают объекты эконом класса – 44%, далее идут объекты бизнес класса – 31%, премиум класс составляет 23%, наименее развитым в городе является сегмент жилья класса де–люкс – 2% от общего объёма. Так, на 26 объектах (49% от общего объёма предложения, общая площадь 414100 кв.м.) строительные работы заморожены, на 19 объектах (36%, общая площадь 306730 кв.м.) существует невысокая активность и только 12 объектов (15% от общего объёма, общая площадь 126700 кв.м.) построены, но ещё не введены в эксплуатацию.
Также о минимальной активности компаний-застройщиков свидетельствуют данные Областного управления статистики в Харьковской обл.: в период январь – апрель 2009 года было выдано 14 разрешений на проведение строительных работ, из них: 85,7 % – строительство нежилых объектов, а 14,3% – инженерные сооружения. На строительство жилых домов ни одного разрешения выдано не было. По сравнению с аналогичным периодом 2008 года, когда было получено 15 разрешений на проведение строительных работ, в том числе 4 разрешения на строительство многоквартирных жилых домов.
При условии отсутствия господдержки насыщения рынка в среднесрочной перспективе не произойдет.
Анализ спроса
Спрос в данном сегменте рынка недвижимости находится на минимальном уровне, что обусловлено отсутствием кредитования и общей экономико-политической ситуацией в стране. Наибольшим спросом пользуются квартиры в домах, уже сданных в эксплуатацию или планируемых к сдаче в краткосрочной перспективе. Но, с учетом динамики ввода в эксплуатацию новых объектов жилой недвижимости (за первое полугодие 2009 года не было сдано ни одного объекта), происходит накопление «отложенного спроса».
Практически отсутствуют сделки по приобретению жилья на ранних стадиях строительства и объектах незавершенного строительства, что стало следствием потери доверия потенциальных покупателей к компаниям-застройщикам.
Также минимальный уровень спроса обусловлен прекращением спекулятивных сделок в данном сегменте рынка. Спекулятивные операции в текущий момент несут обоснованные риски на фоне снижения стоимости жилья, в то время как в предыдущие несколько лет наблюдался стабильный рост цен.
Необходимо отметить, что существует дефицит жилья. Так при условии, что по европейским нормам на одного человека приходится 32 кв.м.. жилья, а на текущий момент в Харькове этот показатель равен 22,3 кв.м. на человека, то дефицит (при населении города в 1,45 млн. чел.) составляет 14,1 млн. кв.м..
Ценовые показатели
По данным ООО «ППФ «Крона», за январь–июнь произошла стабилизация ценовых показателей в сегменте первичной жилой недвижимости (см. рис. 2). Резкая динамика снижения стоимости кв.м. в конце 2008 года сменилась более умеренными трендами и относительной стабилизацией в мае–июне 2009 года. Изменение курса доллара, усиление национальной валюты в мае–июне привели к колебанию ценовых показателей. Так, за второй квартал 2009 года средняя стоимость жилья премиум класса снизилась на 4,1%, бизнес класса снизилась на 2,3%, а стоимость жилья эконом класса выросла на 5,6%. При том что усредненное колебание ценовых показателей на первичном рынке жилья города Харькова за январь–июнь составило ±5,8%.
В целом за 1 полугодие 2009 г. стоимость жилья премиум класса уменьшилась на 7,2% (с 2025$/кв.м. в январе до 1879$/кв.м. на конец июня), в сегменте жилья бизнес класса снижение составило 6,6% (с 1215$/кв.м. в январе до 1134$/кв.м. на конец июня), а в сегменте жилья эконом класса произошло увеличение цен на 3,7%(с 715$/кв.м. в январе до 742$/кв.м. на конец июня). Диапазон наиболее вероятных ценовых показателей приведен в табл. 15.
Следует отметить повышение уровня инвестиционной стоимости жилья по мере строительства объекта жилой недвижимости. Увеличение инвестиционной цены за декабрь 2008 – июнь 2009 на жилье составило 35–45%.
Таблица 15.
Диапазон наиболее вероятных ценовых показателей на первичном рынке жилья г. Харькова. Июнь 2009 года.
Класс жилья
Премиум
Бизнес
Эконом
Диапазон средней стоимости, $/кв.м
1650–2500
900–1400
600–850
Инвестиционная цена, $/кв.м
–
600–700
450–550

Прогноз
Улучшение ситуации возможно после возобновления работы ипотечных механизмов и общей стабилизации экономики. А это, по мнению экспертов ООО «ППФ «Крона», наступит не раньше середины 2010 года. В период летних отпусков на рынке будет наблюдаться затишье и выравнивание ценовых показателей.
Дальнейшее развитие первичного рынка жилой недвижимости прогнозировать достаточно сложно. Но, по мнению экспертов ООО «ППФ «Крона», рынок будет характеризоваться следующими тенденциями:
1)Покупатели займут выжидательную позицию, т.к. стоимость кв.м. жилья на текущий момент не позволяет совершить покупку без привлечения заемных средств.
2)Сокращение объёмов ввода в эксплуатацию нового жилья, и, как следствие, дефицит жилья, что приведет к накоплению «отложенного спроса».
3)Улучшение качества строительства и последующего обслуживания объекта жилой недвижимости.
Также возможны несколько сценариев развития событий:
1) Пессимистический сценарий – падение рынка продлится до осени 2010 года. Далее с улучшением и оздоровлением банковской сферы, положительным прогнозами развития реального сектора экономики рынок начнет постепенное восстановление. Переходной процесс от стабилизации цен к росту продлится до полугода. Стабильный рост стоимости жилья ожидается с 2011 года. Падение рынка составит 65–70% от докризисного уровня. На данный момент спад составил 40–45% от докризисного уровня.
2) Оптимистический сценарий – падение рынка продлится до конца 2009 года. Спад составит 50–55% от докризисного уровня. Восстановление рынка будет происходить при поддержке государственных программ.
3) По оценкам экспертов ООО «ППФ «Крона», наиболее вероятным сценарием является усредненный вариант, при котором спад составит 55–60%. Снижение стоимости жилья продлится до середины 2010 года. С наступлением повышения сезонной активности весной 2010 года, начнется медленная реанимация рынка. Переходный процесс от стабилизации к росту цен продлится до конца 2010 года.



Рис. 2. Динамика ценовых показателей на первично рынке жилой недвижимости г. Харьков, январь 2008–июнь 2009.