Торговая недвижимость

Подготовлено: квартира посуточно в Харькове

Обзор рынка торговой недвижимости

В первом полугодии 2009 года развитие рынка торговой недвижимости характеризовалось следующими тенденциями:
– снижение ценовых показателей;
– увеличение уровня вакантности торговых площадей в ТЦ (ТРЦ);
– увеличение дисбаланса между спросом и предложением в сторону превалирования предложения;
– минимальный уровень спроса на торговые площади, вызванный замедлением деловой активности и снижением уровня доходов населения;
– увеличение объёма предложения в сегменте «стритритейла»;
– малое количество сделок M&A.
Анализ предложения
По данным «ППФ «Крона», в течение первой половины 2009 года в Харькове было введено в эксплуатацию 9 тыс. кв.м. (площадь GLA) качественных торговых площадей – магазин формата Cash & Carry “Metro”. Общая площадь застройки комплекса 8,8 га, общая площадь комплекса 17 тыс. кв.м. (площадь GBA).
По итогам первого полугодия 2009 года общий объём торговых площадей (GLA) в ТЦ (ТРЦ) составляет около 318 тыс. кв.м., а объём площадей в сегменте «стритритейла», супермаркетов, гипермаркетов и магазинов Cash &Carry составляет около 240 тыс. кв.м.
Наибольший удельный вес в структуре предложения торговых площадей в г. Харькове занимают продовольственные и непродовольственные рынки (49%). Торговые площади в ТЦ (ТРЦ) составляют 32% от общего объёма рынка. Наименьший удельный вес в структуре предложения на рынке торговой недвижимости г. Харькова занимает сегмент «стритритейла», супер– и гипермаркетов – 19%. Количественные показатели объёмов площадей по сегментам сведены в таблицу 6.
Таблица 6
Предложение на рынке торговой недвижимости г. Харькова на 30.06.2009
Формат
GLA, тыс. кв.м.
Площади в ТЦ (ТРЦ)
318,2
«Стритритейл», «магазины у дома», дискаунетры, супермаркеты, гипермаркеты, Cash & Carry
Около 240,0
Продовольственные и непродовольственные рынки
Более 600
Итого
Около 1300
Квартиры в Харькове на сутки
«Показатель насыщенности города торговыми площадями в ТЦ (ТРЦ) составляет 219 кв.м. / 1000 чел (из расчета, что население города составляет около 1,45 млн. человек). Сравнивая аналогичные показатели крупных городов восточной Европы, отметим, что для второго по численности города в Украине этот показатель находится на достаточно низком уровне», – отмечает Владимир Чекалов, директор департамента аренды ППФ «Крона». Показатель насыщенности торговыми площадями в ТЦ (ТРЦ), соответствующий украинской столице, находится на уровне 230 кв.м. на 1000 человек (по данным DTZ).
Наиболее перспективными районами застройки являются жилмассивы и основные транспортные магистрали города. Так, например, Салтовский жилмассив занимает лидирующие позиции по показателю насыщенности торговыми площадями в ТЦ (ТРЦ). В этом районе построены такие крупноформатные объекты, как ТРЦ «Караван» и «Dafi», ТЦ «Экватор 2» и «Рост 3», ТРК «Украина». Большое количество объектов сосредоточено вдоль Московского пр. и пр. Гагарина.
Также, по мнению экспертов «ППФ «Крона», следует отметить, что запрет игорного бизнеса приведет к существенному увеличению объёма предложения, как в сегменте аренды, так и в сегменте продажи. Площади, используемые под игровой бизнес, имеют специфическую узконаправленную специализацию и имеют формат до 150 кв.м. В основном, это площади 50–100 кв.м., располагающиеся в местах с высоким пешеходным трафиком (в районе выходов метро, остановок общественного транспорта). Возможны несколько вариантов перепрофилирования таких объектов торговой недвижимости: специализированный магазин (магазины повседневного спроса, магазины хозтоваров и др.), сфера услуг (нотариус, турагентсво и др.), общепит (рюмочная, буфет). Перепрофилирование больших игровых залов (казино и др.) возможны в рестораны, кафе, ночные клубы, бильярдные).
Анализ спроса
Анализ спроса в сегменте аренды и в сегменте продажи проводился по данным ООО «ППФ «Крона» на основе заявок, поступивших в течение первого полугодия 2009 года.
Наиболее востребованными торговыми площадями являются объекты следующих форматов: магазины–салоны (площадь до 150 кв.м.), магазины повседневного спроса (площадь 150–300 кв.м.) – в сегменте аренды 69%, в сегменте продажи 74%. Меньшим спросом пользуются объекты большого формата: «магазин у дома» (площадь 300–600 кв.м.) – 26% от общего спроса в сегменте аренды, 24% в сегменте продажи. Наименее востребованными являются форматы: супермаркет, гипермаркет, ТЦ (5% в сегменте аренды, 2% в сегменте продажи).
Анализируя структуру спроса в зависимости от месторасположения, необходимо отметить, что наибольшим спросом пользуются объекты, расположенные в центре города (32% в сегменте аренды, 28% в сегменте продажи), далее идут объекты, расположенные в районах приближенных к центру города (21% в сегменте аренды, 24% в сегменте продажи от общего объема спроса). Менее востребованными, как в сегменте аренды, так и продажи, являются объекты, расположенные на основных магистралях города и районах с хорошей транспортной развязкой – 23% и 17% соответственно от общего количества заявок. Наименее востребованными являются объекты, расположенные в жилмассивах, они составляют 4% в сегменте аренды, 1% в сегменте продажи.
Необходимо отметить наличие в данном сегменте спекулятивного спроса. Спекулятивный спрос формируется на объекты небольшого формата до 150 кв.м., которые выставлены по цене ниже среднерыночной (в основном такая ситуация типична для собственников, испытывающих тяжелые кредитные нагрузки).
Многие сетевые операторы (например, продукты питания – «АТБ–маркет», «Эко» и др.), по-прежнему ищут площади для развития, однако существенно подняли требования к самому помещению (его уровню готовности), а также к его уровню рентабельности.
Ценовые показатели
Уменьшение товарооборота за январь–май 2009 года в целом по Украине на 15,3% по отношению к аналогичному периоду прошлого года, ухудшение платежеспособности населения на фоне достаточно высокой инфляции, привели к существенному снижению арендных ставок и стоимости торговой недвижимости.
Так, на конец июня 2009 по сравнению с мартом 2009 года объекты торговой недвижимости, расположенные на «Красных линиях» (ул. Сумская, ул. Пушкинская) потеряли в стоимости 25–35%, а в прочих районах 15–20% (см. Табл. 7). Снижение стоимости за первое полугодие 2009 года для «Красных линий» составило 70–80%, а для прочих районов 45–55%. Также необходимо отметить, что наиболее существенное снижение цен пришлось на 1 квартал 2009 года.
«В целом по городу стоимость торговой недвижимости по отношению к декабрю снизилась на 37,36% (с 1983 $ до 1242 $)», – отмечает Владимир Мальков, директор департамента коммерческой недвижимости ООО «ППФ «Крона».
Таблица 7.
Диапазон наиболее вероятной стоимости торговой недвижимости на конец июля 2009, $

Площадь, кв.м.
Центр («Красная линия»)
Центр (кроме «Красной линии») и районы, приближенные к центру
Спальные районы
До 150
3000–5000
1700–2700
1100–1700
150–300
2500–4000
1350–2500
900–1500
300–600
–
1300–1500
900–100
600–1000
–
900–1200
600–950
Больше 1000
–
800–1000
550–700
По данным ООО «ППФ «Крона»



Неблагоприятная ситуация в экономике, снижение покупательской способности, снижение розничного и оптового товарооборота привели к значительному снижению арендных ставок в долларовом эквиваленте. Так, на конец июня 2009 года по сравнению с декабрем 2008 года в сегменте «стритритейла» усредненные арендные ставки уменьшились на 33,2% в долларе (с 18,75 $ до 12,52 $), а в торговых центрах формата: «микрорайонный» – уменьшились на 37,3% (с 23,3$ до 14,6$), «городской» – уменьшились на 26,25% (с 40 $ до 29,5 $), «региональный» – уменьшились на 34,5% (с 70 $ до 45,8 $).
Также необходимо отметить, что арендодатели зафиксировали арендные ставки в гривне (см. табл. 8 и 9).
Таблица 8.
Диапазон наиболее вероятных арендных ставок торговой недвижимости
на конец июня 2009, грн.

Площадь, кв.м.
Центр
Районы, приближенные к центру
Спальные районы
До 150
150–400
100–300
80–250
150–300
150–400
70–250
80–250
300–600
150–350
50–250
50–200
600–1000
100–250
50–200
50–150
Больше 1000
100–120
35–100
35–100
По данным ООО «ППФ «Крона»



Таблица 9.
Диапазон наиболее вероятных арендных ставок на торговые площади ТЦ (ТРЦ)
на конец июня 2009, грн.

Формат
Диапазон
арендных ставок,
грн./кв.м.
«Микрорайонный»
(3000–13000 кв.м.)
«Городской»
(10000–30000 кв.м.)
«Региональный»
(30000–70000 кв.м.)
Для торговых точек
75–150
100–400
100–500




По данным ООО «ППФ «Крона»


По мнению экспертов ООО «ППФ «Крона», рынок торговой недвижимости не достиг ценового дна. Восстановление рынка возможно только при благоприятных прогнозах развития реального сектора экономики. Для Харькова это является наиболее актуально, т.к. город является одним из самых крупных промышленных и торговых городов Восточной Украины. Оздоровление промышленного сектора города приведет к увеличению покупательской способности населения, увеличению розничного товарооборота.
Дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости будет характеризоваться такими тенденциями:
– возможно увеличение количества M&A сделок к концу 2009;
– умеренное снижение стоимости и арендных ставок на торговую недвижимость в краткосрочной перспективе;
– смещение спроса в сегмент качественных торговых площадей в ТЦ (ТРЦ);
– падение объёмов нового предложения торговых площадей в ТЦ (ТРЦ), вследствие чего возникнет дефицит торговых площадей в среднесрочной перспективе;
– отсутствие кредитования сегмента коммерческой недвижимости для девелоперов и, как следствие, отсутствие финансовых средств для развития новых и завершения уже существующих проектов в среднесрочной перспективе;
– замораживание проектов со степенью готовности менее 50%;
– увеличение сроков ввода в эксплуатацию строящихся объектов торговой недвижимости (в Харькове заморожено, приостановлено строительство или перенесены сроки ввода в эксплуатацию более 80% объектов торговой недвижимости – в основном это ТЦ, ТРЦ, ТОЦ, наиболее крупные ТРЦ «Французский бульвар», ТРЦ «Магеллан», ТОЦ «Ave Plaza», ТОЦ «Platinum Plaza»);
– имеются предпосылки перехода сегмента аренды торговой недвижимости на более современный этап – переход от фиксированной арендной ставки к % от товарооборота (наиболее актуально для новых и уже строящихся объектов торговой недвижимости).