Анализ рынка офисной недвижимости и квартир посуточно в Украине
Источник: Квартиры посуточно Донецк [1] Квартиры посуточно Днепропетровск [2] Квартиры посуточно Харьков [3]
Рынок офисной недвижимости в 2008 году не сохранил тенденций прошлых лет
– увеличения спроса и рост цен в течение всего 2007 года. Стремительный
рост цен в начале года и полная стагнация на рынке с весны существенно
повлияли на особенности развития данного сегмента рынка недвижимости.
Необходимо отметить, что наиболее ощутимое влияние на процессы
ценообразования в 2008 году в сегменте офисной недвижимости оказала
нестабильная политическая ситуация, дисбаланс спроса и предложения, а
также экономико-политический фактор, который остается основным
препятствием для притока инвестиций.
В течение всего 2008 года было введено 49 тыс. кв. м. качественных
офисных площадей и на 01.01.2009 общий объём качественных офисных
площадей составил 342 тыс. кв. м.
В 2008 году было введено больше качественных офисных площадей, чем в
2007 и 2006. А именно в 2007 году было введено 43 тыс. кв. м., в 2006
году – 32 тыс. кв. м качественных офисных площадей. В 2008 году были
построено (реконструировано) 6 бизнес центров (БЦ). Из них 2 БЦ по
состоянию на 1.01.2009 введены в эксплуатацию: ТОЦ Sun City Plaza 2 (
11700 кв. м), IBC Capital (11 кв. м), а 4 находятся на стадии выполнения
внутренних(отделочных) работ: КапиталИст»(8300 кв. м.), « Тетрис»(7200
кв. м), Ave Plaza (5315 кв. м.), Platinum Plaza (3753 кв. м.).
Однако ввод в эксплуатацию новых объектов несущественно изменил общую
структуру рынка. Наибольший удельный вес по-прежнему занимают офисные
помещения С класса (54%). При анализе структуры предложения мы не
учитываем офисы D класса (офисы, располагающийся в жилых домах). По
оценкам экспертов ООО ППФ «Крона» общий объём офисов D класса находится
на уровне около 300 тыс. кв. м офисных площадей.
На конец 2008 года по-прежнему существует дисбаланс спроса и предложения
на рынке офисной недвижимости. Существует высокий потенциальный спрос
на высококачественные офисы класса А и В класс, как в сегменте аренды,
так и купли/продажи. Существенное увеличение доли качественных площадей В
класса, коренным образом не изменило ситуацию. В течение первого
полугодия наблюдалась высокая деловая активность. В свою очередь, с
одной стороны, тенденция развития IT рынка в Харькове сохранила высокий
спрос на офисы в сегменте В и С класса на уровне 41% и 21%
соответственно. А с другой стороны более крупные транснациональные и
национальные компании создавали неудовлетворенный спрос на офисы в А
классе (14%). Наличие большого объема офисных площадей в классе
сохраняет спрос в данном секторе на уровне 24% от общего количества
заявок. Наиболее востребованным форматом, являются офисы площадью до 100
кв.м и составляют 45 % от общего спроса.
Первое полугодие 2008 года характеризовалось ростом цен и арендных
ставок на офисные площади. Так в целом по городу за рассматриваемый
период стоимость офисов выросла на 20-25% (по предложению), а аренда
увеличилась на 35-45% (по предложению).
Второе полугодие 2008 года характеризовалось стагнацией цен в третьем
квартале и их постепенным снижением в конце года. Это было связано со
снижением деловой активности компаний и дестабилизацией
экономико-политической ситуации в стране. За этот период стоимость
офисов упала на 15-20%, а арендные ставки уменьшились на 30-35%.
Таблица 1. Ценовые показатели (по предложению) на офисную недвижимость на 01.01.2009 по данным ООО ППФ «Крона».
А
В
С
D
Диапазон арендных ставок, $/кв. м
20-25
10-17
6-12
4-9
Диапазон стоимости, $/кв. м
1850-2100
1500-2000
1000-1500
1000-1600
Возможно корректировка средних ценовых показателей – при «реальном покупателе/арендаторе» торг достигает 10-30%.
Дальнейшее развитие рынка офисной недвижимости будет характеризоваться такими тенденциями:
- усиление уровня конкуренции, будут востребованы только сильные проекты;
- изменение структуры спроса на офисы в сторону менее престижных и меньших по площади;
- увеличение предложения за счёт субаренды;
- отток арендаторов либо пересмотр арендных ставок;
- сохранение высокого уровня ставок капитализации;
- снижение арендных ставок в первом полугодии 2009 года, и возможный рост в последнем квартале 2009 года;
- отсутствие источников финансирования для развития новых и завершения уже существующих инвестиционных проектов;
- увеличение доли вакантности офисных площадей в бизнес центрах;