Что будет с вашей недвижимостью в случае невыплаты кредита?!
Многие
харьковчане, воспользовавшись легкодоступностью ипотеки, купили
квартиры в рассрочку как для собственного проживания, так и для
дальнейшей аренды квартиры посуточно в Харькове [1].
Что же может случиться с вашей квартирой, если Вы не способны
своевременно погашать кредит? Возможно ли не прекращать проживание или
сдавать такую квартиру посуточно в Харькове до решения спора с
задолженностью с банком?
Ведущий юрист компании «Квартиры посуточно в Харькове [2]» разъяснила, каким образом и по какой цене продается квартира, выступающая залогом по ипотечному кредиту.
Если лицо, получившее ипотечный кредит не в состоянии оплачивать полученный кредит, как продается залоговая квартира или дом?
В
соответствии с Законом Украины «Об ипотеке» имеется две возможные
процедуры продажи залога - на публичных торгах или банком являющимся
ипотекодержателем.
Кто определяет цену предмета ипотеки?
В
случае продажи залогового имущества непосредственно банком стоимость
реализации должна быть определена по согласию между ипотекодержателем
(банком) и ипотекодателем (заемщиком или его имущественным поручителем).
Кроме того, стоимость может быть определена на основании акта оценки
объекта недвижимости, устанавливающего рыночную цену, которая должна
быть определена независимым сертифицированным оценщиком.
В случае
продажи квартиры на публичных торгах начальная его цена может быть
определена либо постановлением суда, либо по согласию между
ипотекодержателем и лицом, сдавшим имущество в залог, а если они не
достигли соглашения - то в соответствии с актом оценки. При этом
начальная цена реализации выставленного на продажу имущества не может
составлять менее 90% его стоимости, указанной в акте оценки.
Банк может приобрести квартиру?
Да, держатель залогового имущества имеет право выступать одним из покупателей на публичных торгах.
А если объект ипотеки на торгах никто не купил?
В
таком случае в течение одного месяца с даты проведения первых торгов
должны быть проведены повторные публичные торги. В этом случае начальная
цена продажи объекта недвижимости может быть снижена, но в пределах до
25%. Если не осуществились и повторные публичные торги из-за отсутствия
покупателей, квартира может быть выкуплена держателем залогового
имущества по цене не ниже 65% от его (предмета ипотеки) стоимости. Если
же банк не выкупает залоговое имущество по назначенной цене, то ипотека
может считаться прекращенной по решению суда.
Что означает такое прекращение для сторон ипотеки?
Квартира,
неотягощенная ипотечными обязательствами, остается не у ипотекодателя, а
у ипотекодержателя, соответственно, остается необеспеченный
(беззалоговый) кредит, который, несмотря на прекращение ипотеки,
ипотекодатель обязан погашать.
Возможно ли установление цены меньше стоимости величины кредита?
Цена
предмета ипотеки, подлежащего реализации, не зависит от суммы кредита.
По этой причине возможна ситуация, при которой цена залогового имущества
будет ниже суммы кредита.
Каким образом и на каких основаниях
ипотекодатель может опротестовать установленную судебными органами
стоимость предмета ипотеки?
Путем кассации судебного решения в
вышестоящем суде (апелляционной или кассационной инстанции). Основаниями
для обжалования могут быть, например, несоответствие установленной
судом цены ипотеки его рыночной стоимости, существование в акте оценки,
которую использовал суд, противоречивых сведений, подготовка акта оценки
субъектом, не имеющим соответствующих полномочий и тому подобное.
Может
ли действовать такая схема: банк и ипотекодатель составляют соглашение,
в соответствии с которым при невозвращении ипотечного кредита залоговое
имущество ипотекодателя безоговорочно переходит к банку и может быть
реализовано без участия суда?
Закон «Об ипотеке» предусматривает
возможность оформления договора об удовлетворении требований
ипотекодержателя между последним и ипотекодателем такого рода договором
также считается соответствующая оговорка в ипотечном договоре). Этот
закон может предполагать передачу ипотекодержателю права собственности
на предмет ипотеки в счет погашения кредита или право продать предмет
ипотеки от своего имени третьему лицу.
В этих случаях залоговое
имущество переводится в собственность банка или продается третьему лицу
по рыночной стоимости, подтвержденной актом оценки или договором между
сторонами, поэтому судебное разбирательство не требуется.
